Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos: implicaciones para propietarios e inquilinos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el pilar fundamental que regula los contratos de alquiler de inmuebles en España situados en áreas urbanas, tanto para uso residencial como comercial. El marco legal que protege los derechos -y pauta los deberes y obligaciones- tanto de propietarios como de inquilinos.

Si estás pensando en alquilar o arrendar una vivienda, conocer esta norma es esencial, ya que establece aspectos básicos de la relación contractual, como la duración de los contratos, las prórrogas y renovaciones, el precio del alquiler, las actualizaciones de renta y los gastos asociados, entre otros elementos clave, garantizando la protección de ambas partes.

Aprobada en noviembre de 1994 bajo el nombre de Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, la LAU ha sido objeto de diversas modificaciones a lo largo de los años (más de 12 actualizaciones) para adaptarse a las necesidades cambiantes de la sociedad. La reforma más reciente, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 25 de mayo de 2023, fue aprobada previamente por el Consejo de Ministros el 27 de abril, introduciendo importantes modificaciones para garantizar mayor estabilidad en el mercado de alquiler.

En este artículo te contamos los cambios más significativos de esta ley y sus implicaciones prácticas.

Principales cambios en la LAU

Antes de enumerar las últimas modificaciones introducidas en el texto normativo, es importante conocer dónde radica la importancia de este texto y la diferencia respecto a la Ley de Vivienda.

Aunque están interrelacionadas, la Ley de Vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos son legislaciones diferentes. La primera tiene un enfoque más amplio y político (con objetivos como promover el acceso a la vivienda como un derecho básico o fomentar la construcción de viviendas sociales y limitar la especulación), mientras que la segunda es técnica y contractual. Juntas, conforman un corpus normativo que regula tanto el acceso a la vivienda como las relaciones legales en los contratos de alquiler.

En esencia, la LAU sigue siendo la legislación marco específica para los contratos de alquiler. Por tanto, si eres propietario, estar al tanto de la norma te ayudará a gestionar tus alquileres de manera segura y evitar problemas legales. En cambio, si eres inquilino, entender tus derechos y obligaciones te permitirá tomar decisiones informadas y protegerte ante posibles abusos. Además, con la reforma de 2023, es crucial estar al día con las nuevas normativas para garantizar un contrato de alquiler equilibrado.

A continuación, enumeramos las principales reformas incorporadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Duración y prórroga de los contratos de alquiler

La reforma de 2019 de la LAU introdujo modificaciones en la duración mínima de los contratos de arrendamiento. Para personas físicas, este plazo se estableció en cinco años, mientras que para personas jurídicas se fijó en siete años, salvo causas justificadas. Además, una vez finalizado dicho período, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario, el contrato se prorrogará anualmente, de forma automática, hasta un máximo de tres años adicionales.

Con la actualización de 2023, se establecen prórrogas extraordinarias de hasta un año para contratos en vigor si el inquilino se encuentra en situación acreditada de vulnerabilidad social o económica y no pueda encontrar una alternativa habitacional.

La medida busca, fundamentalmente, proteger al arrendatario en circunstancias adversas. Dicha solicitud debe notificarse al arrendador, quien estará obligado a aceptar salvo que demuestre necesidad justificada de la vivienda.

Actualización de la renta

Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse anualmente y debe estar vinculada al Índice de Precios al Consumo (IPC). Esto significa que cualquier incremento en la renta no puede exceder la variación porcentual del indicador de referencia correspondiente al período de actualización.

En áreas declaradas como zonas tensionadas (aquellas en las que se ha registrado un incremento sostenido en los precios de los alquileres en los últimos ejercicios), la actualización anual de la renta quedó limitada al 3 % para el curso de 2024, en lugar de ajustarse al IPC, controlando incrementos desproporcionados en los alquileres.

Gastos de gestión y formalización del contrato

Anteriormente, el artículo 20 de la LAU establecía que estos gastos serían a cargo del arrendador únicamente cuando este fuera una persona jurídica. Sin embargo, con la reforma de 2023, el mencionado artículo dispone que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, sin distinguir si es persona física o jurídica.

Por tanto, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, los propietarios, con independencia de su condición jurídica, deben asumir los costos asociados a la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato.  

Esta medida, que busca aliviar la carga económica sobre el inquilino en el proceso de alquiler, aplica exclusivamente a los arrendamientos de vivienda habitual, quedando excluidos de esta normativa los arriendos de temporada, de habitaciones y los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como locales comerciales u oficinas.

Fianza y garantías adicionales

La última reforma de la Ley de Arrendamientos aspira a limitar los costes iniciales para los inquilinos, haciendo el acceso al alquiler más asequible y equilibrado. Así, establece:

• Fianza. Se mantiene como obligatorio el depósito de una mensualidad de renta para contratos de vivienda habitual y dos mensualidades para uso distinto de vivienda.
• Garantías adicionales. No pueden superar el equivalente a dos mensualidades de renta, salvo en casos de contratos de larga duración (más de 10 años), donde se permite pactar garantías superiores.

Devolución de la fianza

La fianza de alquiler constituye un elemento básico en la relación entre inquilinos y propietarios al comienzo del contrato de arrendamiento. También al finalizar dicha relación, momento en el que pueden surgir desavenencias y conflictos de diversa índole.

La actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2023 determina que la fianza debe devolverse al inquilino en un plazo máximo de un mes tras la entrega de las llaves, salvo que existan daños en la vivienda o deudas pendientes. Si se retrasa, el arrendador deberá abonar intereses legales. Esto refuerza la protección del inquilino frente a retenciones indebidas.

Recuperación de la vivienda por necesidad del propietario

Con la modificación más reciente del texto legal, y de cara a reforzar la protección del inquilino frente a desalojos injustificados, para recuperar una vivienda por necesidad del propietario o sus familiares (en primer grado), debe haberse pactado expresamente en el contrato y comunicarse con al menos dos meses de antelación.

Por su parte, los arrendatarios pueden rescindir el contrato sin penalización tras seis meses, notificando con al menos 30 días de antelación.

Alquileres turísticos

Ahora, con los cambios adoptados en 2023, la regulación de los alquileres turísticos queda en manos de las comunidades autónomas y ayuntamientos. De esta forma, se excluyen del ámbito de la norma y se consideran una actividad económica, rigiéndose, pues, por la normativa específica de cada demarcación territorial (CC.AA. o consistorio municipal).

Además, los vecinos en comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir esta actividad con una mayoría simple en la junta. De ahí la importancia de que caseros e inquilinos estén informados sobre la regulación aplicable en su jurisdicción.

Derechos y obligaciones de las partes

La LAU establece claramente los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario. La actualización normativa refuerza los derechos de los inquilinos y las obligaciones de los propietarios:

• Inquilinos. Se benefician de una mayor protección frente a subidas abusivas de renta y desalojos injustificados. Como ya hemos visto anteriormente, no pagan gastos de gestión ni formalización del contrato.
• Propietarios. Quedan obligados por ley a asumir los costes de gestión inmobiliaria, justificar recuperaciones por necesidad y respetar las limitaciones en garantías adicionales.

Cabe señalar que las modificaciones en el ámbito de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, no han alterado las obligaciones fundamentales de propietarios e inquilinos en cuanto al mantenimiento y reparación de la vivienda recogidas en la LAU. Según el artículo 21 de la disposición, el propietario debe realizar las reformas y reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, excepto si los daños son imputables al inquilino, sin incrementar por ello la renta. Igualmente, debe sufragar una serie de gastos derivados de un contrato de alquiler (aquellos que no puedan individualizarse, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o la Tasa de Aguas y Basuras, por ejemplo), salvo pacto entre las partes.

Mientras, el inquilino está obligado a efectuar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda y a mantenerla en buen estado, respondiendo por los daños causados por un uso negligente.

Cláusulas contractuales

Las partes pueden acordar cláusulas específicas en el contrato de arrendamiento, siempre que no contravengan lo dispuesto en la LAU. El objetivo no es otro que garantizar acuerdos contractuales justos y equilibrados. Es recomendable que dichas cláusulas se redacten con claridad y precisión para evitar interpretaciones ambiguas.

• Cláusulas abusivas. Se declaran nulas aquellas que limiten derechos legales del inquilino o impongan condiciones desproporcionadas.
• Modificaciones. Deben respetar la normativa vigente y no pueden contravenir los derechos mínimos establecidos por la ley.
• Revisión de renta. Solo se permite según los índices oficiales o límites establecidos por la legislación.

Seguros para viviendas en alquiler

Contratar un buen seguro de Hogar reporta ventajas. En este caso, tanto dueños o administradores de la propiedad como inquilinos pueden suscribir pólizas específicas que cubran morosidad por parte de los arrendatarios o posibles daños al inmueble (cubriendo continente y contenido). Estos seguros de Hogar ofrecen una capa adicional de protección y tranquilidad para ambas partes durante la vigencia del contrato. En resumen:

• Arrendador. Puede formalizar pólizas para protegerse frente a impagos o daños a la vivienda.
• Inquilino. No puede ser obligado a contratar seguros, salvo acuerdo voluntario entre las partes. Sin embargo, como arrendatario puedes beneficiarte de las coberturas que ofrecen las pólizas de Hogar para los inquilinos: protección jurídica, responsabilidad civil por daños a la vivienda, contenido asegurado, etc.

Conclusión

Las modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos buscan equilibrar los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos, adaptándose a las realidades del mercado inmobiliario actual. La meta: hacer de este un entorno más ecuánime y transparente. Por tanto, se antoja fundamental que ambas partes estén informadas y comprendan las implicaciones de estas reformas para garantizar una relación contractual justa y equitativa.

Preguntas frecuentes (FAQs) sobre los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos

¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos? 

La duración mínima de un contrato es de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica, con posibilidad de prórrogas automáticas de hasta 3 años adicionales.

¿Cómo se actualiza la renta durante la vigencia del contrato?

La renta solo puede actualizarse anualmente y debe estar vinculada al Índice de Precios al Consumo (IPC), asegurando que el incremento no supere este índice.

¿Qué gastos son responsabilidad del arrendador en los nuevos contratos de alquiler? 

Si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son de su exclusiva responsabilidad.

¿Qué sucede si el propietario necesita recuperar la vivienda para uso propio? 

El propietario puede solicitar la recuperación de la vivienda antes del fin del contrato si lo necesita para él mismo o para familiares en primer grado, siempre que esto esté estipulado en el contrato y se notifique con dos meses de antelación.

¿Qué limitaciones existen para las garantías adicionales además de la fianza? 

Además de la fianza obligatoria equivalente a una mensualidad, las garantías adicionales están limitadas a un máximo de dos mensualidades de renta.