¿Necesito el permiso de la comunidad de vecinos para realizar reformas?
En 2022, el 82 % de las viviendas que se vendieron eran de segunda mano, por lo que no es extraño que el 84 % de las reformas integrales -más de la mitad del total- estén destinadas a personalizar inmuebles recién comprados. Las obras parciales, en cambio, se realizan para adaptar el espacio a los cambios en la familia o el estilo de vida, señala el "Informe sobre el sector de la reforma en España" de la plataforma digital Habitissimo.
Si tú también estás pensando en transformar tu hogar, debes tener claro cuándo necesitas el permiso de la comunidad de vecinos.
El deber de comunicar la reforma
A la hora de hacer cambios en casa, quizá no te baste con la licencia de obra que concede el ayuntamiento. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) señala que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.
Por consiguiente, si las reformas no afectan o ponen en peligro la estructura y configuración del edificio ni varían su estética, solo tienes que comunicar su realización. Significa que no tendrás que pedir permiso para obras menores como pueden ser sustituir la cocina, pintar el interior del piso, alicatar las paredes, cambiar el suelo o remodelar el baño.
Para aprobar las reformas, es necesario contar con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios, siempre que representen al menos el 60 % de las cuotas de participación.
¿En qué tipo de obras es obligatorio pedir permiso de la comunidad de vecinos?
Una mayoría de propietarios debe aprobar las reformas sometidas a votación.
Generalmente, precisarás una licencia emitida por la administración local para la práctica mayoría de proyectos, acciones o intervenciones que demanden la supervisión profesional y la realización de un informe técnico por parte de un arquitecto, un aparejador o un ingeniero especialista en obras.
La citada normativa también indica en su artículo 10 que cualquier modificación del complejo inmobiliario que implique la división de los pisos, locales o sus anejos, (como garajes, buhardillas o sótanos), la construcción de nuevas plantas y, en general, cualquier alteración de la estructura están sujetas al régimen de autorización administrativa.
Por tanto, tendrás que solicitar la autorización del condominio si quieres:
- Cerrar la terraza, pues se trata de un cambio que altera la fachada. De hecho, también necesitarás imperativamente una licencia de obras.
- Colocar un toldo, dado que afecta la estética del edificio en su conjunto. Si la comunidad ya ha aprobado su instalación, tendrás que elegir el mismo color y tipo de lona para garantizar la uniformidad.
- Instalar un aire acondicionado, si vas a colocar el equipo con salida al exterior en la fachada, pues estarías modificando el aspecto del inmueble.
- Pintar la fachada, ya que implica una alteración de los elementos comunes. En algunos casos incluso es posible que debas solicitar el permiso municipal de obra.
- Cambiar puertas o ventanas, cuando el nuevo diseño rompa la homogeneidad del edificio,
osi quieres moverlas de sitio o transformar su tamaño. - Realizar reformas estructurales sobre los elementos comunes como el tejado, la fachada o los espacios comunitarios, pues conciernen igualmente al resto de propietarios.
- Modificar elementos de las instalaciones generales del inmueble, como el sistema eléctrico, de gas, la climatización o la fontanería.
Recuerda, asimismo, que las obras no pueden menoscabar los derechos del resto de copropietarios de la finca, así que presta atención a los niveles de ruido y horarios de trabajo. Cada comunidad autónoma suele tener su propia normativa.
La Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica de Madrid, por ejemplo, fija el horario de obras en viviendas particulares:
- de 8:00 a 21:00 horas de lunes a viernes,
- y de 9:30 a 21:00 horas los sábados y domingos.
En cuanto al ruido, el máximo permitido en el interior del inmueble son 35 decibelios en horario diurno y 30 dBA en la franja nocturna.
¿Qué sucede si realizas una reforma sin el permiso de la comunidad?
Las obras suelen ser una de las principales fuentes de conflictos entre vecinos. Para evitar malentendidos, siempre es conveniente actuar de buena fe, comunicarlas y, si es necesario, pedir la autorización. Considera que además de la normativa nacional y local, los estatutos de la comunidad también pueden establecer algunas prohibiciones adicionales a la hora de realizar reformas.
Si decides efectuar cambios en casa sin contar con el consentimiento del resto de propietarios, corres el riesgo de que te denuncien. Si sospechan que la reforma es ilegal, la comunidad puede solicitar la paralización de los trabajos. También podría exigirte una indemnización por daños y perjuicios, además de obligarte a asumir los gastos judiciales del proceso y derribar lo construido si ganan el litigio.
De hecho, en el caso de que algún vecino decida incumplir las normas, es conveniente contar con un seguro de comunidad. La póliza de Santalucía ofrece protección jurídica integral para salvaguardar los intereses de todos los propietarios: brinda asesoría legal y garantiza la reclamación de daños.
En resumen, si vas a realizar reformas que afecten la seguridad del edificio, cambien su configuración, alteren su aspecto o puedan comprometer a otros propietarios, tendrás que pedir el permiso de la comunidad de vecinos. En caso contrario, solo deberás comunicarlas.
Contratar un seguro para la comunidad de vecinos también es una garantía legal. Pide presupuesto a Santalucía para proteger tus derechos y despreocúpate de todo.