Todo lo que debes saber antes de alquilar tu vivienda
Si estás pensando en alquilar tu vivienda por primera vez, debes tener en cuenta algunos factores clave para garantizar una experiencia positiva. Atraer arrendatarios confiables que cuiden de tu casa y realicen los pagos en tiempo y forma es crucial para tu tranquilidad. Pero las dudas que te pueden surgir son muchas más:
- ¿Qué aspectos debo revisar antes de alquilar?
- ¿Cuál es la duración típica de un contrato de alquiler?
- ¿Qué precio puedo poner a mi vivienda?
- ¿Debo considerar un seguro de impago de alquiler?
- ¿Quién es responsable de las reparaciones y mejoras?
Estas son solo algunas de las cuestiones a las que te enfrentarás cuando tomes la decisión de alquilar tu vivienda. A continuación, te aclaramos algunos conceptos y te aconsejamos sobre todos los aspectos que debes tener en cuenta para hacerlo con garantías.
¿Qué hay que tener en cuenta antes de alquilar una vivienda?
A continuación, te enumeramos una serie de tareas a realizar antes de alquilar tu vivienda.
Déjalo todo por escrito
En primer lugar, es fundamental dejar todo por escrito (contrato, aval o fianza, etc.), a pesar de que pueda existir una muy buena relación entre ambas partes. Es muy importante que todo quede recogido en el contrato de la forma más detallada posible.
Revisa el estado de la vivienda
En segundo lugar, debes asegurarte de que el inmueble está en perfectas condiciones de habitabilidad. Esto supone, entre otras cosas, que las instalaciones de luz, agua o calefacción funcionen perfectamente, que no haya humedades o que las ventanas y persianas cierren correctamente.
Revisar el estado de las instalaciones es una tarea esencial antes de llevar a cabo el alquiler de tu vivienda.
Elige al inquilino adecuado
Encontrar al inquilino ideal para alquilar tu casa puede ser un proceso largo y tedioso, pero con paciencia y dedicación, se puede lograr. Para ello, podemos apoyarnos en agencias especializadas que cobran por este tipo de servicios o bien hacerlo por nuestra cuenta, un proceso más económico, pero también más lento.
Calcula de forma correcta el precio de alquiler de la vivienda
Según el derecho de negociación ente las partes, inquilino y propietario podéis pactar, antes de la firma del contrato, el importe de la mensualidad a pagar. Durante 2023, la actualización anual de rentas se regirá por el Índice de Garantía de Competitividad, en función del cual podrás subir el alquiler a tus inquilinos como máximo un 2 %. Para 2024, la limitación a las actualizaciones de la renta se situará en el 3 %.
El precio del alquiler de un inmueble se calcula a partir de diversos factores, tales como:
- La ubicación.
- Las características de la vivienda (tamaño, calidad de los materiales, estado de conservación, metros cuadrados, servicios comunes, etc.).
- La oferta de inmuebles en la zona (a mayor oferta o competencia, precios más bajos).
- Los gastos asociados al inmueble (comunidad, IBI y costes de mantenimiento).
- etc.
Es decir, deberás calcular el precio por metro cuadrado en función de los factores mencionados anteriormente.
Estudia la solvencia del posible inquilino
Otro punto muy importante es asegurar que tu potencial arrendatario tenga la suficiente capacidad económica para pagar el alquiler de la vivienda todos los meses. Para comprobar su solvencia, puedes solicitarle algunos documentos como son: la nómina, la vida laboral o el contrato de trabajo. En el caso de que el posible inquilino sea autónomo, puedes pedirle el justificante de ingresos.
Valora los aspectos fiscales del alquiler de la vivienda
El alquiler supone un ingreso como propietario, ya que es un rendimiento de capital inmobiliario. Por este motivo, deberás declararlo en el IRPF. En general, el alquiler de la vivienda está exento de pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Sin embargo, hay excepciones, como cuando la vivienda se utiliza en parte o totalmente como despacho profesional, o si se alquila a una empresa.
Elegir a un inquilino solvente para el alquiler de tu vivienda es fundamental para evitar futuros problemas.
El problema del impago de la renta
El impago del alquiler es uno de los principales quebraderos de cabeza de aquellos que deciden lanzar su vivienda al mercado de alquiler. Según el 'Estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos' publicado por la Fundación Alquiler Seguro, este aumentó en un 5,2 % entre junio de 2021 y junio de 2022. De hecho, se ha creado el término ‘inquiokupas’ para definir a los inquilinos que dejan de pagar la renta.
Para evitar y prevenir este grave problema, es más que aconsejable contratar un seguro de impago de alquiler. Este te proporcionará asesoramiento legal en caso de conflicto con el inquilino y garantizará el pago de las rentas mensuales no abonadas.
Otro recurso en el que puedes apoyarte para evitar impagos en el alquiler es pedir un aval bancario. Básicamente, un aval es una especie de seguro financiero que garantiza que tu inquilino cumplirá con sus obligaciones económicas acordadas en el contrato. Así, si llegado el momento, este no paga la renta, podrás reclamar el dinero al banco avalista.
Un seguro para el alquiler de tu vivienda proporciona tranquilidad ante posibles impagos.
Derechos y obligaciones que debes conocer antes de alquilar tu vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los contratos de alquiler en nuestro país. El texto legal establece cuáles son los derechos y obligaciones tanto de arrendatarios como de arrendadores.
Duración del contrato de alquiler de vivienda
Según la legislación vigente, el inquilino puede dar por terminado el contrato después de los seis primeros meses. Para ello, es necesario un preaviso de, al menos, un mes de antelación.
Es importante señalar que, según el derecho de negociación entre las partes, inquilino y casero pueden pactar, previo a la firma del contrato, la duración del acuerdo.
El contrato de arrendamiento podrá prorrogarse anualmente cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si el arrendador es una sociedad o persona jurídica). No obstante, si tú o tus familiares (de primer grado, por consanguinidad o cónyuge) necesitáis la vivienda, podrás solicitar la finalización del contrato.
Hay otras circunstancias en las que puedes decir adiós al contrato de alquiler:
- El inquilino no cumple con las obligaciones establecidas en el contrato, como no pagar el alquiler o subarrendar la vivienda. No obstante, podrías autorizar, si así se contempla contractualmente mediante consentimiento escrito, el subarrendamiento o cesión.
- Está causando daños o molestias en la propiedad o a los vecinos.
Pago de la fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la exigencia y prestación de una fianza equivalente a un mes de renta al entrar a vivir en la vivienda (dos en el caso de uso distinto del de vivienda, como, por ejemplo, locales comerciales, trasteros u oficinas).
Un importe que, con la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, podría ser mayor siempre que esté pactado contractualmente por ambas partes bajo el concepto de ‘garantía adicional’, sin que, en ningún caso, exceda una cantidad igual a dos mensualidades de renta.
Además, con la modificación normativa, los agentes inmobiliarios no podrán cobrar los gastos de gestión y formalización de contrato a los arrendatarios en el momento de la firma del contrato por la prestación de sus servicios, teniendo que ser los propietarios quienes asuman el cargo. Dicho de otra manera: los dueños de las viviendas tendrán que pagar los honorarios o comisión a la agencia, y no los inquilinos.
Al abandonarla, el inquilino tiene derecho a recuperar la fianza depositada, trascurrido un mes desde que se hayan entregado las llaves, siempre y cuando no haya daños en el inmueble ni queden pagos pendientes de realizar.
Abono de la renta del alquiler de la vivienda
Tu inquilino deberá pagar todos los meses (por lo general, en los siete primeros días del mes) la renta del alquiler señalada en el contrato, hacerse cargo de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, y dejar la vivienda en las mismas condiciones en las que la encontró.
Tu inquilino tiene todo el derecho a disfrutar de la vivienda que ha alquilado, siempre y cuando la use como se acordó en el contrato. Además, no podrás presentarse en la propiedad sin permiso o previo aviso.
¿Y qué pasa con los gastos de la comunidad? En la mayoría de los casos, eres tú (el propietario) quien debe asumir esta responsabilidad, a no ser que en el contrato de arrendamiento se acuerde lo contrario.
Reparaciones y mejoras en el inmueble
Por lo general, el inquilino es el responsable de arreglar los daños causados por el desgaste normal o un uso incorrecto de la vivienda.
En el caso de desperfectos que afecten a la habitabilidad de la propiedad, el inquilino puede pedirte que los soluciones sin que aumente el alquiler.
También existe la opción de negociar una rebaja de la renta a cambio de realizar obras de mejora en el inmueble. Eso sí, siempre y cuando dicha reforma conste por escrito y no afecte a la seguridad y/o estabilidad de la vivienda ni del edificio. Igualmente, tu inquilino tiene derecho a realizar reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge.
Además, en el caso de que decidas vivir de alquiler, debes saber que con tu seguro de hogar Santalucía puedes beneficiarte de una serie de garantías para arrendatario que incluye Protección jurídica y Responsabilidad civil por daños a la vivienda alquilada. De esta forma, disfrutarás de un plus de tranquilidad, estando cubierto ante diversos imprevistos que puedan surgir.
Por todo lo que acabamos de ver, es esencial que antes de embarcarte en la aventura de alquilar una vivienda, tengas muy en cuenta una serie de factores de los que dependerá el éxito o fracaso. También es muy recomendable que contrates un seguro de alquiler con una aseguradora fiable y con experiencia para mayor seguridad.
¿Vas a alquilar tu piso y te preocupa que tu inquilino no pague la renta?
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