La Ley de Vivienda tiene como objetivo principal regular el mercado de alquiler, aumentando la oferta de inmuebles asequibles. Pretende estabilizar los precios y fortalecer la seguridad jurídica tanto para propietarios como inquilinos, delimitando con mayor claridad sus derechos y obligaciones. El fin es evitar que se produzcan abusos o situaciones injustas, con la aspiración fundamental de ayudar a los colectivos más vulnerables y desfavorecidos a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.

Publicada en el BOE el 25 de mayo de 2023, la norma entró en vigor un día después, con la excepción de la medida que afecta a los incentivos fiscales en el IRPF para el arrendador, que lo hará a partir del 1 de enero de 2024. Sin embargo, en líneas generales, la nueva reglamentación no se aplica de manera retroactiva a los contratos de alquiler ya firmados con anterioridad a dicha fecha.

La legislación introduce cambios que afectan tanto a quienes arriendan propiedades, como a aquellos que optan por vivir de alquiler. A continuación, desglosamos las más destacadas.

Atenuar el incremento de los precios

Con un mercado de compraventa de viviendas en claro retroceso, los últimos datos actualizados por el portal iAhorro sitúan el precio medio del alquiler en 1.145 euros mensuales. A pesar de las fluctuaciones territoriales registradas, la cifra representa un aumento del 7,4 % respecto a los 1.067 euros que se pagaban hace un año. Esta subida es un reflejo directo, una vez más, del impacto de la inflación en el mercado inmobiliario.

En este contexto, si bien antes el dueño del inmueble tenía derecho a subir el alquiler una vez al año según el aumento del IPC, la nueva Ley de Vivienda elimina ese índice de referencia para actualizar la renta. En cambio, lo vincula al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con la intención de paliar la presión inflacionaria.

Así, hasta el 31 de diciembre del año en curso, si el dueño es un gran tenedor, la actualización no podrá superar el 2 %. Mientras, los contratos que se renueven en 2024 no deberán aumentar más del 3 %.

Un gran tenedor es toda persona física o jurídica que tenga más de 10 inmuebles urbanos (cinco en zonas tensionadas), excluyendo trasteros y garajes, o una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 m².

Si tu casero no es un gran propietario, tendrá que pactar contigo el incremento y, si no llegáis a un acuerdo, tampoco podrá superar ese 3 %. Antes de que finalice 2024, el Instituto Nacional de Estadística (INE) creará un nuevo índice de referencia para evitar subidas desproporcionadas en el alquiler.

Es importante destacar que aquel arrendador dueño de menos de cinco inmuebles puede aumentar las mensualidades hasta un máximo del 10 % en caso de que concurran las siguientes circunstancias:

• Haya realizado una rehabilitación en el piso cuyo coste supere el 25 % de su valor.
• Si se han implementado mejoras para reducir al menos un 30 % el consumo energético de fuentes no renovables.
• En caso de haber llevado a cabo reformas para facilitar la accesibilidad de personas con discapacidad.
• Cuando el acuerdo de arriendo de una vivienda habitual tenga una duración de diez años o más.

En los últimos años, se ha producido un aumento sostenido del precio del alquiler.

Mayor control en las zonas tensionadas

En su afán por garantizar el acceso a una vivienda digna, la nueva norma hace hincapié en un concepto novedoso: las zonas tensionadas. Esto es, las áreas urbanas donde el mercado residencial fija precios de alquiler desorbitados en relación con el poder adquisitivo de sus residentes.

Específicamente, la supervisión de los arrendamientos se intensifica en las zonas tensionadas, es decir:

• Aquellas en las que el pago del alquiler (o de la hipoteca, más los gastos y suministros básicos) suponga más del 30 % de los ingresos de los hogares del área.
• O donde los precios de compra o alquiler hayan subido más de tres puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

En esos territorios, previamente determinados por las comunidades autónomas o ayuntamientos, los dueños de menos de cinco viviendas tendrán que congelar el importe del último contrato en vigor. Quienes, por el contrario, posean más de cinco inmuebles no podrán arrendarlos por encima del índice que establezca la CCAA.

El casero debe pagar a la agencia intermediaria

En el momento de firmar el contrato, por lo general, tenías que pagar la fianza, obligatoria por ley; y uno o dos meses de garantía adicional. Además de la comisión de la inmobiliaria, que suele ser una mensualidad o la décima parte del coste anual del piso más el 21 % de IVA.

La Ley por el derecho a la vivienda indica que, dado que el servicio inmobiliario se presta al propietario, este debe asumir sus honorarios: los correspondientes a la gestión y la formalización del contrato. Por tanto, tendrás menos gastos iniciales al alquilar un piso.

Los costes que asumas en la vivienda deben ser pactados.

Todos los gastos extra deben ser pactados

Los arrendadores, ya sean grandes tenedores o particulares, pueden trasladarte algunos gastos relacionados con la casa, como el IBI o la tasa de basuras, pero solo si existe un acuerdo inicial reflejado en el contrato. En las renovaciones anuales, en ausencia de pacto entre las partes, no podrán aumentar la renta (la subida de los precios está limitada por ley al 2 % en 2023 y a un 3 % para 2024), incluyendo costes adicionales. 

Pago del alquiler mediante transferencia bancaria

Para evitar fraudes, timos o contratos irregulares, la Ley de Vivienda indica que las cuantías de la renta se deben abonar mediante medios electrónicos, o sea, por transferencia bancaria, tarjetas de crédito o débito, etc. Así, los pagos quedarán debidamente registrados, de manera que estarás más protegido.

La única excepción es si una de las partes solicita el pago en metálico porque carece de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos.

Prórroga de los contratos

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla un régimen de prórroga forzosa en los contratos de alquiler para la residencia habitual. Dicho plazo ha ido cambiando a lo largo del tiempo, oscilando entre los tres y cinco años.

La nueva Ley de Vivienda ofrece mayor estabilidad y seguridad al establecer que los contratos de arrendamiento se prolongarán automáticamente por períodos anuales. La excepción a esta regla es si decides no renovar, en cuyo caso deberás notificarlo con dos meses de antelación (cuatro si eres el propietario).

• La prórroga obligatoria se incrementa de tres a cinco años (o a siete en caso de que el arrendador sea una persona jurídica).
• La prórroga tácita se extiende de uno a tres años.

Es importante destacar que el pasado 30 de junio de 2023 decayó la prórroga extraordinaria automática de seis meses para los contratos de alquiler. No obstante, la nueva normativa contempla dos situaciones en las que puedes solicitarla con los mismos términos y condiciones:

• Si te encuentras en situación de vulnerabilidad social, puedes solicitar un aplazamiento extraordinario por un período máximo de un año presentando un informe o certificado emitido por los servicios sociales en los últimos 12 meses.
• Si vives en una zona tensionada, puedes postergar nuevamente el contrato de arrendamiento por plazos anuales durante un máximo de tres años.

El propietario está obligado a aceptar dichas ampliaciones, a menos que se trate de una persona física y demuestre la necesidad de recuperar el inmueble para sí o su familia.

¿Cómo afecta la Ley de Vivienda a los desahucios?

La nueva normativa ha introducido cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y, por ende, en la tramitación judicial de las demandas de arrendadores contra los inquilinos morosos. Para admitirlas a trámite, el dueño del inmueble debe indicar si se trata de la vivienda habitual de la persona que la ocupa y aclarar si es un gran tenedor.

En ese caso, tendrá que especificar si los inquilinos se encuentran en situación de vulnerabilidad económica y demostrar que ha recurrido a un procedimiento de conciliación o intermediación administrativo antes de llevar el caso a los tribunales.

La nueva regulación también extiende los plazos de suspensión de los lanzamientos en casos de vulnerabilidad, pasando:

• de uno a dos meses si el dueño del piso es una persona física,
• y de tres a cuatro meses cuando se trata de una persona jurídica.

Además, es obligatorio indicar el día y la hora en que se llevará a cabo el lanzamiento. 

En resumen, con la finalidad de potenciar la oferta habitacional a precios asequibles, la nueva Ley de Vivienda aplica un límite a la revalorización de los alquileres y controla los costes en las áreas tensionadas, obligando además a los propietarios a asumir algunos gastos, todo lo cual te brinda más garantías si decides convertirte en arrendatario.

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