El contrato de arras: lo que debes saber y su relación con el seguro de Hogar

Cuando te embarcas en la compra de una vivienda, uno de los documentos más importantes que firmarás -con toda probabilidad- antes de formalizar la escritura es el contrato de arras. Este documento es fundamental en cualquier transacción inmobiliaria, y su comprensión es clave para evitar sorpresas desagradables.

En este artículo, te explicamos en qué consiste, sus aspectos más relevantes y por qué es fundamental considerar un seguro de Hogar en este proceso.

¿Qué es un contrato de arras?

Los contratos de arras se utilizan, principalmente, en el contexto de la compraventa de bienes inmuebles, aunque también pueden aplicarse a otros tipos de operaciones de diversa índole. Su propósito no es otro que formalizar el compromiso por parte de comprador y vendedor antes de la firma del contrato definitivo, de la transferencia de la propiedad, estableciendo condiciones básicas de la futura transacción (plazo, importe o precio, etc.) y ofreciendo seguridad jurídica.

Como tal, se trata de un acto voluntario. De un acuerdo privado preliminar. Por tanto, no es obligatorio suscribir un contrato de arras, si bien, resulta altamente recomendable para proteger los intereses de las dos partes implicadas.

Generalmente, su redacción corre a cargo de un abogado, una agencia inmobiliaria o una gestoría, si bien, pueden hacerlo directamente los interesados. En este caso, es recomendable que lo revise un profesional para ayudar a identificar cláusulas abusivas o poco claras, y evitar ambigüedades. Además, aunque el contrato de arras no requiere notario, es recomendable formalizarlo en su presencia para otorgarle mayor certeza o fiabilidad a modo de garantía legal.

Cantidad de la señal

Este anticipo económico oscila, comúnmente, entre el 5 % y el 10 % del precio de la vivienda, importe que, posteriormente se descontará del coste final. Sin embargo, dicha cantidad puede aumentar o disminuir, dado que su establecimiento es acordado libremente por las partes y puede modificarse según las circunstancias convenidas.

Debes saber que las cantidades entregadas tributan como parte del precio de compraventa. No hay un impuesto específico para las arras, pero están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Por qué se utilizan los contratos de arras?

En España, no existen estadísticas oficiales específicas sobre la firma de contratos de arras, ya que estos acuerdos son de naturaleza privada y no requieren registro público. Sin embargo, la compraventa de viviendas, proceso en el cual los contratos de arras son comunes, ha mostrado un incremento notable en los últimos años. Según los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta octubre de 2024 se registraron 537.283 operaciones en el mercado español, superando las 499.888 transacciones del mismo periodo en 2023.

Aunque no se dispone de cifras concretas sobre los contratos de arras, este aumento sugiere una mayor utilización de dichos acuerdos, ya que suelen ser una práctica habitual para asegurar la intención de ambas partes de cerrar el trato.

Por ello, si estás pensando en comprar o vender una propiedad, entender qué es un contrato de arras y por qué es tan importante puede marcar la diferencia entre una operación exitosa, segura, eficiente… y un proceso lleno de incertidumbre.

Además de su función legal, los contratos de arras ofrecen una capa extra de confianza al definir penalizaciones en caso de incumplimiento, lo que minimiza riesgos y evita posibles malentendidos.

Entre sus finalidades importantes:

• Garantizar el compromiso de las partes. Actúan como una señal de que ambas partes están realmente interesadas en cerrar el trato. En este acuerdo preliminar, el comprador muestra su seriedad entregando una cantidad de dinero, y el vendedor se compromete a reservar el bien.
• Garantía económica. El dinero entregado funciona como un anticipo o señal que puede tener distintas consecuencias según el tipo de arras (confirmatorias, penales o penitenciales).
• Facilitar la negociación y la operación financiera. Permiten que las partes acuerden ciertos aspectos mientras se resuelven trámites legales, financieros o administrativos necesarios para la compraventa final. Por un lado, el comprador se asegura el inmueble mientras gestiona financiamiento (por ejemplo, la aprobación de una hipoteca); por otro, ofrecen al vendedor cierta seguridad económica mientras se formaliza la operación.
• Aportar seguridad jurídica. Establecen cláusulas claras sobre qué ocurre si alguna de las partes incumple (penalizaciones), lo que reduce conflictos y facilita la resolución de disputas. En caso de producirse algún problema, sirven como prueba legal ante tribunales.

¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

Las cláusulas en los contratos de arras se establecen para definir de manera clara y precisa los derechos y obligaciones de ambas partes involucradas en una compraventa. Su objetivo principal, por tanto, es proteger los intereses del comprador y del vendedor, reduciendo el riesgo de confusiones o conflictos durante el proceso.

En el documento, las partes pueden pactar libremente las condiciones específicas, amoldándolas a sus necesidades e intereses. Sin embargo, cabe señalar que un contrato de arras debe contener como elementos esenciales:

• Identificación de las partes: nombre completo, DNI o documento de identidad, domicilio y, si aplica, representación legal de comprador y vendedor.
• Descripción detallada del bien, concretando la ubicación exacta del inmueble, la referencia catastral (si aplica) y datos como la superficie, linderos, estado de conservación… Es fundamental verificar que la propiedad esté libre de cargas, gravámenes, deudas, hipotecas o embargos. También es recomendable solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar esta información.
• Precio de compraventa, referido al importe total pactado para la operación, la forma de pago (transferencia bancaria, cheque, etc.)., moneda en la que se realizará la transacción.
• Cantidad entregada en concepto de arras, esto es, el monto exacto que se entrega como señal, forma de entrega (efectivo, transferencia, etc.) y justificante de la operación.
• Tipo de arras acordado: confirmatorias, penitenciales o penales.
• Plazo para la firma del contrato definitivo, contemplando la fecha límite para formalizar la compraventa ante notario y posibles prórrogas o condiciones para ampliar el plazo.
• Obligaciones de las partes, especificando los compromisos asumidos por comprador y vendedor (liberar de cargas, entregar documentación, etc.).
• Consecuencias en caso de incumplimiento, donde se detallan claramente qué sucede si una de las partes no cumple (pérdida de las arras, devolución del doble, indemnizaciones, etc.). Todo ello dependerá, una vez más, del tipo de arras suscrito.
• Gastos e impuestos. En esta cláusula se puntualiza quién asume los costes derivados de la compraventa (gastos de notaría, registro, impuestos, otros importes asociados a la transacción, etc.).
• Disposiciones adicionales que las partes consideren relevantes. Por ejemplo, las condiciones suspensivas (obtención de financiación, resolución de cargas, etc.). En este sentido, es fundamental que el contrato contemple una cláusula suspensiva ligada a la concesión de la hipoteca. De este modo, el comprador no perdería la señal en caso de que la entidad bancaria o financiera no le concediese el crédito hipotecario para la compra de la casa.
• Firma del comprador y del vendedor en todas las páginas del contrato, incluyendo asimismo el lugar donde se celebra.
• Anexos (si aplica): copias de documentos de identidad, pruebas de pago de las arras, planos, certificados energéticos, etc.

Tipos de contratos de arras

Como ya hemos anticipado, los contratos de arras son instrumentos legales esenciales en las transacciones de compraventa de bienes inmuebles. Hoy por hoy, existen varios tipos de acuerdos, cada uno con características y particularidades específicas que se adaptan a distintas situaciones y necesidades.

En este punto, comprender las diferentes modalidades es de suma importancia para elegir la opción más conveniente para proteger los intereses de todos los implicados. Solo de esta forma tendremos garantías para avanzar en un proceso seguro, transparente y con respaldo legal.

Básicamente, encontramos tres tipos principales de contratos de arras:

Arras penitenciales (o de desistimiento)

Permiten a cualquiera de las partes desistir o renunciar al contrato, pero con penalizaciones económicas (normalmente, el doble de la cantidad entregada). Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado; si lo hace el vendedor, tiene que devolver el doble de la cantidad percibida.

Arras penales

Funcionan como una garantía de cumplimiento; si una parte contraviene el acuerdo, la otra puede exigir el acatamiento o una indemnización. Por tanto, penalizan en caso de incumplimiento. Por ello, además de constituir un anticipo, establecen una sanción económica en caso de que no se observen los términos pactados.

Arras confirmatorias

Funcionan como un (simple) anticipo del precio final, sin posibilidad de desistimiento. Si se produce un incumplimiento, la parte afectada puede exigir una indemnización por daños y perjuicios.

El contrato de arras y la importancia de un seguro de Hogar

Firmar un contrato de arras marca el inicio de un compromiso serio para adquirir una vivienda. En este punto, muchos compradores olvidan un aspecto crucial: proteger su futura propiedad con un seguro de Hogar.

Aunque parecen temas distintos, inconexos, la relación entre ambos es clave para blindar tu inversión y garantizar una compra segura. Una vez formalizado el contrato de arras, te conviertes en parte interesada en la propiedad. Aunque la responsabilidad legal es del propietario hasta la firma final, contar con una póliza de Hogar desde el principio puede protegerte frente a daños imprevistos (incendios, robos, daños por agua o fenómenos naturales, entre otros), especialmente si ya tienes acceso al inmueble para reformas o visitas.

¿Por qué es importante, pues, contar con una póliza de estas características a la hora de formalizar un contrato de arras?

• En primer lugar, gracias a sus coberturas y garantías, confiere una protección inmediata de la inversión, comportando muchas ventajas. Aunque la vivienda aún no esté a tu nombre oficialmente, un seguro de Hogar puede cubrir posibles daños desde el momento de la firma de la escritura. Desde que suscribes el contrato de arras, estás comprometiendo una cantidad significativa de dinero. Por tanto, contratar un seguro de Hogar anticipadamente puede proteger el inmueble ante daños imprevistos que puedan surgir antes de la rúbrica definitiva.
• En segundo término, brinda tranquilidad financiera para el comprador. Imagina que surge un siniestro justo después de haber invertido una suma importante en las arras. Una buena póliza te evitará gastos inesperados. Firmar un contrato de arras genera un compromiso legal. Complementarlo con un seguro de Hogar te da la seguridad de saber que tu futura vivienda está protegida desde el principio.
• Por último, un seguro de Hogar constituye, en muchas ocasiones, un requisito para la concesión de hipotecas. Si estás financiando la compra de la vivienda con un préstamo hipotecario, el banco o entidad financiera puede exigir un seguro de Hogar como condición para aprobar el crédito. Por lo tanto, es conveniente considerar esta póliza desde el momento en que firmas el contrato de arras para, de este modo, anticiparte y agilizar el proceso.

Comprar una casa es, sin duda, una de las decisiones más importantes de tu vida. En este sentido, el contrato de arras es un documento de vital importancia en este proceso, ya que instituye un compromiso formal entre el comprador y el vendedor, definiendo claramente las condiciones de la transacción y otorgando seguridad jurídica para las partes. Además, su relación con el seguro de Hogar te permite proteger tu inversión desde el primer momento. No esperes hasta el último día: formaliza tu seguro de Hogar junto con el contrato de arras y disfruta de la tranquilidad que mereces.

Preguntas frecuentes (FAQs) sobre el contrato de arras

¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?

El contrato de arras es un acuerdo previo entre comprador y vendedor donde se entrega una cantidad de dinero como señal para asegurar la futura compraventa de un inmueble. Sirve para garantizar el compromiso de ambas partes.

¿Qué ocurre si alguna de las partes incumple el contrato de arras?

Si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada. Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida como señal.

¿Se puede prorrogar un contrato de arras si el plazo expira?

Sí, siempre que ambas partes estén de acuerdo y la prórroga quede reflejada por escrito en una adenda al contrato original.

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras al comprar una vivienda?

No es obligatorio, pero es altamente recomendable porque protege legalmente a ambas partes en caso de incumplimiento.

¿Qué diferencia hay entre un contrato de arras y un contrato de compraventa?

El contrato de arras es un compromiso previo con una señal económica, mientras que el contrato de compraventa es el acuerdo definitivo en el que se transfiere la propiedad del inmueble.