Seguro de impago vs. fianza: ¿cuál es la mejor opción para protegerse?
Hace años, la fianza era la fórmula más habitual para protegerse de los perjuicios que podía causar un inquilino. Sin embargo, el panorama del alquiler ha cambiado. A medida que los retrasos en las mensualidades se han vuelto más frecuentes, la contratación de un seguro de impago se ha convertido en una práctica más habitual. ¿Cuál es más conveniente para cubrirte las espaldas?
Si estás pensando en arrendar una vivienda, cualquier precaución es poca. No solo te expones a sufrir daños en el inmueble. También a la morosidad en el alquiler y las facturas de los servicios. Incluso, podrías verte involucrado en un proceso judicial de desahucio por impago. Todo ello supondría, sin duda, una importante merma económica para un propietario que tan solo busca rentabilizar su patrimonio.
Con ese escenario en mente, es importante que conozcas el grado de protección que te brindan la caución y el seguro de alquiler.
¿Qué es una fianza y cómo funciona?
La fianza es una garantía para el propietario de que el inquilino cumplirá con las obligaciones pactadas. Es un depósito en metálico que debe abonarte en el momento en que firmáis el contrato de alquiler. Y que recuperará al finalizar la relación siempre y cuando se cumplan las condiciones específicas estipuladas entre ambos.
De hecho, es un requisito indispensable. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que es obligatorio exigir y entregar la fianza. Esta equivaldrá a una mensualidad de renta en los alquileres de vivienda habitual, aunque puede actualizarse a partir del tercer año del contrato.
Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, tienes derecho a exigir un incremento de ese depósito. Aunque el arrendatario también puede pedir que disminuya para equipararlo a una o dos mensualidades de la renta vigente en el momento de la renovación, según sea el caso.
Como arrendador, además, deberás consignar la fianza legal en un organismo oficial competente designado por cada comunidad autónoma, respetando los plazos. Incumplir este trámite “puede derivar en responsabilidad administrativa”, acarreando una sanción que, en ningún caso, recaerá sobre el arrendatario.
Si tu inquilino incurre en un impago de rentas o suministros, estropea la vivienda, no la deja limpia más allá del uso normal del inmueble o no abona la última mensualidad (la ley no permite sustituirla por la fianza), puedes descontar esos gastos del depósito que has recibido. En cambio, si deja todo en orden, tendrás que restituírsela cuando finalice el contrato de alquiler. La ley advierte de que, si no la devuelves a tiempo, el saldo “devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves”.
No obstante, la LAU proporciona un margen de acción mayor al añadir que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”, lo cual se denomina fianza contractual.
La fianza contractual es una cantidad económica que el inquilino entrega al casero para responder por los posibles incumplimientos de contrato o deterioro del inmueble. Su importe no puede superar dos mensualidades de renta.
La fianza, obligatoria por ley, es una garantía económica para el casero.
El seguro de impago de alquiler: ¿qué garantías te ofrece?
El seguro de impago no es una obligación legal, sino una medida de protección que te brindará una dosis extra de tranquilidad. Básicamente, la aseguradora cubrirá las rentas adeudadas hasta el máximo de mensualidades indicadas en el contrato, por lo que su principal objetivo es defenderte de los arrendatarios morosos.
Este tipo de póliza ha ido evolucionando a lo largo del tiempo, de manera que, en la actualidad, no solo cubre el riesgo de morosidad, sino que también:
- te asesora legamente sobre cualquier aspecto relacionado con la vivienda, tus derechos y el contrato; garantizando la defensa jurídica
- y te indemniza los daños provocados por actos vandálicos y robos en la vivienda.
El Seguro de Alquiler Protección Total de Santalucía va un paso más allá. Pone a tu disposición una serie de garantías adicionales, como son:
- los gastos de cerraduras y limpieza en caso de desalojo,
- la cobertura de la responsabilidad civil del propietario y el inquilino,
- un servicio básico de mantenimiento
- y la conexión con profesionales especializados en reparaciones y reformas.
Todo ello con el objetivo de proteger tus intereses como arrendador y ayudarte a mantener en buenas condiciones el piso.
El nivel de protección, la clave para elegir de forma inteligente
La fianza y las pólizas de impago son medios complementarios para alquilar tu vivienda con seguridad.
Muchos caseros piensan que la caución, esa garantía pecuniaria para el cumplimiento del contrato de alquiler, es suficiente para blindarse. No es así. Si echas números, te darás cuenta de que ni siquiera añadiendo la fianza contractual podrás estar protegido económicamente.
Durante los últimos cinco años, la morosidad ha crecido exponencialmente en el mercado del alquiler inmobiliario. Un 5,2 % de media entre junio de 2021 y el mismo mes de 2022, según el 'Estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos'. En ese periodo, el número de arrendatarios que pagaron la mensualidad fuera del plazo acordado aumentó en un 55 % y la deuda media de los inquilinos con sus caseros alcanzó los 6.874 euros (+7,9 % interanual), aunque en Madrid, Baleares y Cataluña superó los 8.500 €.
Esto significa que, aunque la fianza te ofrece un nivel de protección básico, no es suficiente. Menos aún si debes asumir los costes de un proceso judicial o tienes que reparar los daños causados a la propiedad. Por ese motivo, tener una fianza no elimina la necesidad de contratar un seguro de impago.
Por supuesto, esta póliza representa un gasto añadido ya que su contratación corre a cargo del propietario. La prima o precio del seguro ronda, por lo general, entre el 3 % y el 5 % de la renta anual, pero se trata de una suma pequeña si consideras que cubre seis, nueve o incluso 12 mensualidades de alquiler.
Además de todas las garantías que hemos visto anteriormente, incluye hasta 5.000 euros para pagar los honorarios de abogado y procurador, las tasas y costas judiciales, así como los peritos a los que necesites recurrir durante la tramitación del procedimiento de desahucio por impago.
En resumen, la fianza y el seguro de impago son herramientas para salvaguardar los intereses del casero, aunque el alcance de su protección difiere, por lo que no son excluyentes, sino más bien complementarias. Por consiguiente, será mejor que no te la juegues y alquiles tu casa de forma segura.
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