Desde el inicio de la pandemia de coronavirus, la morosidad ha aumentado un 5 % en las comunidades de propietarios. En 2021, la deuda total de impagos ascendía a 1.631 millones de euros, según datos del Colegio General de Administradores de Fincas recogidos por el diario digital Vozpópuli.

La inflación y demás condicionantes económicos no han ayudado. En Tarragona, por ejemplo, el 70 % de los condominios tienen casos de impagos, un problema que se extiende por toda España y afecta particularmente al funcionamiento de las urbanizaciones más pequeñas. ¿Qué pasos hay que dar para cobrar esa deuda con la comunidad de propietarios?

¿Cuándo un vecino se considera moroso?

Ante todo, es importante recordar que en una vivienda alquilada, el responsable del pago de las cuotas de la comunidad siempre es el propietario, no el inquilino. Independientemente de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento; o del hecho de que el casero disponga, o no, de un seguro de impago de alquileres. Por tanto, el moroso será el dueño del inmueble que no esté al corriente del pago. Ya sea de las cuotas ordinarias, las derramas extraordinarias o la dotación al fondo de reserva.

El impago de una contribución es razón más que suficiente para ser considerado moroso desde el día siguiente que venza el plazo del abono. Si la comunidad no ha establecido en sus estatutos un periodo de tiempo determinado, la deuda se activará cuando termine el mes correspondiente al recibo.

Y si el inmueble ha cambiado de manos, el nuevo propietario tendrá que responder por las deudas pendientes con la finca que pertenezcan al año natural de la compra y a los tres ejercicios anteriores, según indica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Cuáles son las alternativas para cobrar la deuda con la comunidad de propietarios?

Las deudas ponen a muchas comunidades de propietarios en un aprieto.

Las cuotas que abona cada propietario se destinan a cubrir una larga lista de gastos, desde el mantenimiento habitual de las zonas comunes, como la piscina, el jardín o la escalera; hasta la recogida de basuras, las reparaciones que sean necesarias o las primas del seguro de comunidad.

Los vecinos morosos merman la capacidad financiera de la comunidad, por lo que pueden terminar trastocando su funcionamiento. ¿El motivo? Las cantidades pendientes no satisfechas repercutirán en los servicios que reciba el resto de las personas que viven en el edificio o urbanización. Afortunadamente, existen diferentes vías para reclamar una deuda con la comunidad de propietarios.

1. La vía amistosa

Ya se trate de impagos puntuales, crónicos o por disconformidad, la morosidad suele generar un clima de tensión en las reuniones de la comunidad. Sin embargo, el primer paso, antes de iniciar un proceso judicial, es ponerse en contacto con el vecino para hablar sobre su deuda. Si está atravesando dificultades económicas, por ejemplo, sería conveniente llegar a un acuerdo que le facilite el pago en plazos más cómodos con cuotas asumibles.

Los expertos aconsejan enviar una carta certificada o burofax para dejar constancia de la notificación y poder utilizarla como prueba en caso de que se llegue a juicio.

También es posible aplicar “intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas” como medida disuasoria para animar a los vecinos morosos a saldar sus deudas, según señala el artículo 21 de la LPH y avala la Ley 10/2022.

Conviene apuntar que esa prohibición transitoria está referida al uso y disfrute de elementos y zonas recreativas (por ejemplo, un gimnasio comunitario), sin que pueda extenderse a elementos esenciales como puede ser el caso de un ascensor o una plataforma salvaescaleras.

2. El procedimiento monitorio

Si el intento de cobrar la deuda con la comunidad de propietarios por la vía amistosa no llega a buen puerto, se puede emprender el camino legal. Para ello, seguiríamos los siguientes pasos:

• Convocar una junta de propietarios con el objetivo de informar de la situación. Será necesario notificarla de manera individual y general, colocando el aviso en un sitio visible de las zonas comunes.
• La comunidad debe aprobar la certificación y liquidación del importe que el vecino debe a la misma. También tendrá que autorizar al presidente o administrador a exigir judicialmente el pago de la deuda pendiente.
• Redactar el acta de la reunión para reflejar el acuerdo y el procedimiento a seguir, indicando el lugar, la fecha y hora en que se celebró, junto al número de asistentes y su coeficiente de participación.
• Comunicar la decisión al vecino moroso mediante algún medio con acuse de recibo. Si no recibe la notificación, hay que mostrar dicho acuerdo en el tablón de anuncios de la comunidad durante, al menos, tres días.
• Redactar el certificado de liquidación de deuda. Un procedimiento previo a la demanda mediante el cual se da a conocer al propietario moroso que dispondrá de los días acordados en la reunión para saldar lo debido. También se indicará el momento en que se cursará la reclamación judicial.
• Cuando el acuerdo esté certificado con la firma del presidente y el secretario de la comunidad, se puede presentar el monitorio, de manera presencial o incluso online. Si la cuantía de lo reclamado supera los 2.000 euros, habrá que abonar 100 euros y una cuota variable dependiendo del importe de la deuda en cuestión.

3. Respuesta al monitorio y acciones siguientes

Una vez presentado el monitorio, el juez exigirá en un plazo de 20 días una respuesta por parte del propietario afectado. Tras esto, se pueden dar dos supuestos:

1. El dueño del inmueble paga su deuda con la comunidad de vecinos.
2. El propietario no quiere pagar por no estar conforme. En ese caso, los demás titulares pueden volver a reclamar mediante un proceso ordinario por razón de la suma (reclamación judicial).

El procedimiento monitorio “es una vía rápida y ágil para la reclamación de deudas de carácter dinerario, ya que únicamente será necesaria la celebración de una vista o comparecencia ante el juez o jueza si el deudor se opone a la reclamación presentada”, según el Ministerio de Justicia.

¿Cuánto tiempo se tarda en cobrar la deuda?

Hay que armarse de paciencia porque desde el momento en que se interpone la reclamación en el juzgado hasta que se logra cobrar el importe adeudado pueden pasar de uno a dos años. No obstante, entre el 80 % y el 90 % de las comunidades consiguen recuperar tanto las cuotas reclamadas como los intereses correspondientes y los gastos de abogados y procurador en los que han incurrido.

De hecho, los vecinos morosos deben recordar que les pueden quitar la casa por no pagar la comunidad. Un juez tiene potestad para ordenar el embargo, acogiéndose a la propia Ley de Propiedad Horizontal, y sacar a subasta la vivienda para saldar lo adeudado.

Igualmente, cabe reseñar que las acciones para reclamar o exigir el cumplimiento de este tipo de obligaciones dinerarias (reembolsar la deuda contraída con la comunidad de propietarios) prescribe en un plazo de cinco años, según recoge el Código Civil en su artículo 1966 y la jurisprudencia al respecto.

Obviamente, lo ideal es evitar llegar hasta esos extremos y apostar por el diálogo. Pero si no queda otra alternativa que la vía judicial, contar con un seguro de comunidad y sus garantías básicas puede ser providencial, pues también brinda protección jurídica, incluyendo la reclamación del pago de cuotas.

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