Vivir en un edificio con piscina, garajes, jardines y otros elementos de los que son copropietarios todos los vecinos, no es fácil. Para que tengas claro quién se ocupa de los problemas que surjan en estos casos, en este artículo te contamos qué se entiende por zonas comunes, quién tiene que pagar los daños que puedan surgir y por qué es importante tener un seguro que cubra la responsabilidad civil.

¿Qué son las zonas comunes?

El Código Civil en el artículo 396 se refiere al régimen de propiedad horizontal y diferencia entre elementos comunes y privativos. La norma dice lo siguiente:

• Que los elementos privativos son aquellos pisos, locales o partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública.
• Los anteriores llevan inherente un derecho de copropiedad sobre las partes comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.
• Entre los elementos más destacados de las zonas comunes de un edificio se incluyen: el suelo, el espacio aéreo (vuelo), las cimentaciones y las cubiertas; estructuras como pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasajes, muros, fosos, patios, pozos y los espacios destinados a ascensores, depósitos, contadores, sistemas de telefonía o a otros servicios o instalaciones comunes. También se consideran partes comunes las conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, así como los sistemas de calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.

Por lo tanto, cuando posees un inmueble en una edificación en la que hay otros pisos y áreas como las descritas anteriormente, te encuentras bajo un régimen de propiedad horizontal. Esto implica que tienes ciertos derechos y obligaciones.

Vivir en una comunidad de vecinos implica asumir la responsabilidad de cumplir con las obligaciones relacionadas tanto con tu propiedad privativa como con las áreas comunes.

Derechos y obligaciones de los propietarios en un edificio

En relación a las zonas comunes del edificio, los copropietarios están sujetos a una serie de deberes regulados en la Ley de Propiedad horizontal (LPH), en el citado Código Civil, a través de los acuerdos alcanzados en la junta y/o que figuren recogidos de antemano en los propios estatutos de la comunidad, que incluyen:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes.
• Aportar, en función de la cuota de participación que se fije en el título constitutivo, a los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento del inmueble.

Es decir, cualquier vecino debe hacer uso responsable de las áreas comunes y pagar la cuota establecida. Esto, que parece sencillo, genera multitud de conflictos: copropietarios que realizan celebraciones en el jardín comunitario, modificaciones en la propiedad que impactan la fachada, retrasos en las contribuciones y episodios de morosidad que perjudican la estabilidad financiera de la comunidad... Además, los problemas pueden emanar de acciones o negligencias que resulten en daños a terceros, ya sean estos residentes o no.

Por lo que se refiere a los derechos sobre los elementos comunes, los copropietarios tendrán los siguientes:

• Usar y disfrutar dentro de la normativa.
• Participar en las juntas.
• Votar y ser votado.
• Proponer temas para reuniones.
• Convocar una junta extraordinaria con otros propietarios.
• Obtener copias de las actas.
• Plantear quejas.
• Elegir y ser elegido en cargos de la comunidad.

Por lo tanto, es necesario conocer lo que significa ser propietario de un piso en una comunidad y tener claros los deberes y los derechos.

Si no hay un seguro de la comunidad y se ocasiona un daño a un tercero derivado de un elemento común, los copropietarios tendrán que pagar.

¿Qué ocurre cuando se produce un problema en una zona común?

La casuística de situaciones que pueden generar responsabilidad para los vecinos es amplia y variada: desde filtraciones de humedad en la fachada; caída de elementos decorativos del edificio a la calle causando destrozos en un vehículo, hasta la rotura de una tubería común que provoca una inundación en un piso, etc.

La regla general establece que la comunidad de propietarios es la que debe hacerse cargo de los perjuicios que se produzcan en zonas comunes o privativas que resulten de un elemento común. En este escenario entra en juego la responsabilidad civil de la comunidad.

Un accidente del personal de limpieza de la comunidad en el edificio, puede generar responsabilidad por daños personales.

¿Por qué es importante tener un seguro de comunidades?

Contar con una póliza que cubra siniestros en áreas comunes es fundamental por una sencilla razón: en su ausencia, todos los copropietarios tendrán que cubrir los costes de los inconvenientes ocasionados de su propio bolsillo.

Esta máxima aplica a daños personales y materiales, con unas indemnizaciones pueden ser significativamente elevadas.

El seguro de comunidades de Santalucía incorpora una serie de garantías básicas, entre las que figuran las siguientes prestaciones:

• Asesoramiento técnico respecto a la Inspección Técnica del Edificio (ITE) y su eficiencia energética.
• Protección jurídica integral, incluso para la reclamación de cuotas impagadas.
• Servicio de atención telefónica de emergencias disponible las 24 horas del día, los 365 días del año.

En cuanto a la cobertura de responsabilidad civil, esta póliza cubre: la RC de la comunidad por la propiedad de las zonas comunitarias, la actuación de sus empleados, los daños personales de los trabajadores por accidentes laborales y las obras menores, entre otras.

Consecuentemente, si los vecinos disponen de un buen seguro, cualquier problema que se produzca en el ámbito de la comunidad de propietarios y sus instalaciones se podrá resolver de una manera ágil y eficaz.