En la relación entre inquilinos y propietarios, la fianza de alquiler se erige como una piedra angular al comienzo del contrato de arrendamiento. Desafortunadamente, en muchas ocasiones, constituye asimismo uno de los principales caballos de batalla al final de la relación.

Este depósito que el arrendatario paga por adelantado no solo sirve como garantía financiera. También establece una serie de obligaciones y responsabilidades tanto para él como para el arrendador, que suelen plantear algunas preguntas a las que daremos respuesta:

• ¿Qué deberes y derechos implica para el arrendatario?
• ¿Qué compromisos y certezas supone para el casero?
• ¿Cuándo se efectúa el desembolso y qué cantidad?
• ¿Cuándo se devuelve al inquilino?

La fianza en un contrato de alquiler, mucho más que un depósito formal

Este fondo, obligatorio y exigible que se paga al inicio del arrendamiento, no es solo una formalidad: es un compromiso tangible que afecta a la dinámica entre ambas partes. Pero ¿qué significa este aval y qué efectos tiene en el alquilado y en el propietario? Vamos a verlo…

Cómo impacta en el inquilino

El arrendatario abona esta suma al iniciarse el contrato y sus efectos positivos repercuten, principalmente, en tres dimensiones:

• Garantía de responsabilidad. Este compromiso se puede entender como un seguro contra el impago, puesto que respalda el abono regular de la renta.
• Estímulo para el cuidado de la propiedad y los enseres. Con el depósito de hasta dos meses de renta (en función del uso del inmueble: residencial o destinado a oficinas, negocios, locales comerciales, etc.), el importe consignado incentiva a los inquilinos a mantener la propiedad en óptimas condiciones. Esto se traduce en un cuidado adecuado de la vivienda -o del local, espacio comercial, etc.-, algo que beneficia tanto al arrendatario como al casero.
• Cumplimiento del contrato. Al firmar el acuerdo de arriendo, el inquilino se compromete a cumplir todas las cláusulas pactadas: desde su duración hasta las condiciones específicas y el compromiso financiero para evitar arriesgarse a no recibir su devolución.

Qué supone para el casero

Además de brindar una capa de seguridad financiera al arrendador para protegerse contra la morosidad, el papel de la caución va mucho más allá:

• Protección económica. Este depósito actúa como un colchón en caso de impagos o daños, aportando la tranquilidad necesaria para gestionar su inversión. Si el arrendatario no cumple con sus responsabilidades, el propietario puede retener parte o la totalidad de la fianza para cubrir las pérdidas.

• Aliciente para una preservación adecuada del inmueble y sus instalaciones. Conscientes de que su dinero está en juego, los arrendatarios se esforzarán en cuidar la vivienda, llevando a cabo un mantenimiento que contribuya a preservar el valor de la propiedad, de su continente y su contenido.

• Cumplimiento y transparencia. La fianza, alineada con la legislación local, asegura la adherencia a los términos y la integridad en el proceso de alquiler.

Cuánto y cuándo hay que pagar la fianza en el alquiler

Al comienzo del contrato, el inquilino entrega la fianza en alquiler al propietario.

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) describe la obligatoriedad de una fianza en metálico por parte del arrendatario. Esto supone una mensualidad de renta para viviendas y el doble para usos distintos, como trasteros, locales comerciales u oficinas.

En caso de que ambas partes pactaran un importe superior, dicha cantidad debería figurar correctamente en el contrato como una garantía adicional.

Ambas cantidades se abonan al inicio del contrato. En este punto, si el inquilino no satisface, el propietario podría resolver el contrato de alquiler.

Además, la nueva Ley de Vivienda, en vigor desde finales de mayo de 2023, establece que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. De esta manera, los arrendatarios no tendrán que correr con dicho desembolso, que será responsabilidad del dueño de la propiedad o la agencia.

No debemos confundir la fianza con un depósito de alquiler. Mientras la primera, exigible por ley, equivale a una mensualidad, la cantidad consignada como garantía adicional cubre al propietario frente a posibles impagos y desperfectos, debiendo estar contemplada en el contrato y sin que exceda los dos meses de renta.

¿Quién guarda la caución?

El inquilino entrega la fianza arrendaticia al arrendador y este último debe depositarla en el organismo o ente público que corresponda, en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, hasta la conclusión de su relación contractual.

Si el propietario no ingresa el depósito o no lo hace en el plazo estipulado (a contar desde la firma del contrato de arrendamiento), incumplirá de este modo su obligación, con lo que se expondrá a una sanción.

¿Cuándo se devuelve la fianza al inquilino?

De la misma manera en que el inquilino tiene la responsabilidad de entregar la caución al propietario al inicio del contrato, este último debe abonarla cuando este llegue a su fin. Eso sí, siempre y cuando se hayan cumplido los términos acordados y el inmueble se encuentre en perfectas condiciones.

La solicitud para recuperarla la puede realizar a través de un correo electrónico, un mensaje o una llamada telefónica al dueño.

Por el contrario, el arrendador no tendría que devolver esa cantidad consignada -o parte de ella- en caso de rentas impagadas, si se ocasionan daños materiales fruto de un uso anómalo del inmueble, si se incumplen las condiciones particulares convenidas, etc.

La fianza en el alquiler es una fórmula que refuerza la confianza mutua entre el propietario y el inquilino para el cumplimiento de las responsabilidades establecidas en el contrato de arrendamiento. Se trata, en definitiva, de un depósito financiero que ayuda a ambas partes a recordar y preservar sus derechos y obligaciones durante el tiempo en que esté vigente el acuerdo.

¿Alquilas un inmueble y no sabes cómo protegerte frente al impago de tus inquilinos? Despreocupáte: indícanos cuándo quieres que te llamemos y nosotros nos ocupamos de todo.
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