¿Qué gastos están a cargo del propietario en un contrato de alquiler?

El contrato de alquiler de una vivienda genera una serie de obligaciones y responsabilidades, incluyendo los gastos del arrendamiento, que tanto el propietario como el inquilino deben conocer. Determinar con claridad lo que cada uno tiene que pagar evitará malentendidos, disputas y problemas legales.

¿Cuáles son los gastos que suele asumir el dueño de la casa?

A la hora de alquilar un inmueble, la mayoría de los costes se pactan de común acuerdo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) brinda bastante libertad en este sentido, dejando en manos de las partes involucradas -arrendador y arrendatario- la repartición de los gastos para el adecuado mantenimiento de la vivienda.

Los gastos susceptibles de individualización son aquellos que, a pesar de no ser privados, se relacionan con elementos o servicios que solo usa una parte y cuyo consumo se puede determinar con precisión.

No obstante, dicha normativa también especifica que el dueño debe asumir los costes que no puedan individualizarse. Por ese motivo, lo habitual es que se encargue del:

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Se trata de una tasa municipal obligatoria que deben abonar anualmente todas las personas que posean activos inmuebles de naturaleza urbana, rústica o de características especiales. El pago, pues, debe realizarse con independencia de que el inmueble esté habitado, vacío o alquilado. Por lo tanto, es un deber del propietario, a menos que el contrato de arrendamiento indique expresamente lo contrario. En el caso de rentas antiguas, anteriores a mayo de 1985, el arrendatario tendrá que asumir dicha partida.

Tasas de basura y aguas

Además del Impuesto sobre bienes inmuebles, como tenedor de una vivienda en propiedad tendrás que hacer frente a otros gravámenes locales como pueden ser:

• La tasa de basuras (muy común, aunque no generalizada en todo el país, y que puede figurar vinculada o no al IBI).
• La tasa de aguas, cuyo cobro responde al uso privativo de este servicio público.

Del mismo modo, deberá reflejarse fehacientemente si los gastos se repercuten al inquilino.

Comunidad de vecinos

Tanto las cuotas de la comunidad como las derramas aprobadas corren a cargo del arrendador, excepto si ha pactado lo opuesto, dejando constancia por escrito.

A pesar de ello, cabe aclarar que la existencia de un acuerdo no exonera al dueño del piso de su responsabilidad, por lo que el colectivo de propietarios puede pedirle, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, que abone las contribuciones pendientes. Posteriormente, si lo considera oportuno, el casero podrá reclamar al arrendatario los importes debidos.

Alta de los suministros

Remitiéndonos de nuevo a la legislación vigente, el propietario debe pagar el alta (o el cambio de titularidad) de servicios como la luz, agua, gas, teléfono y/o Internet. Mientras que los recibos por el consumo corresponden al inquilino, a menos que dicho importe se incorpore en la renta mediante la fórmula del alquiler con gastos incluidos.

La recomendación pasa por fijar contractualmente la titularidad de los suministros a nombre del arrendatario, responsabilizándose este del pago de las facturas.

Si el inquilino acepta pagar el IBI o los gastos de la comunidad, es importante que dichas cuantías estén reflejadas con claridad en el contrato. Así, no podrá alegar que no conocía esta responsabilidad o que el precio es muy alto. De hecho, al convertirse en una cantidad asimilada a la renta, exigible por mandato legal, su impago implica una violación del acuerdo. Este incumplimiento es causa automática de resolución y, por ende, de un posible desahucio.

¿Quién debe pagar las reparaciones y reformas de la vivienda?

Los costes que no sean susceptibles de individualización deben correr a cargo del dueño de la propiedad.

El presupuesto destinado al inmueble debe contemplar tanto los posibles desperfectos y averías como el mantenimiento regular. La LAU especifica que el propietario está obligado a realizar “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad”, sin que ello conduzca a un aumento del alquiler.

Suya es la tarea de reparar persianas y cerraduras, así como de subsanar los problemas en las tuberías, techos o suelos que puedan afectar la estructura.

Dichas averías en casa deben ser consecuencia del deterioro normal por el paso del tiempo. Si es el inquilino quien ha provocado el daño, debido al descuido o un mal uso, será su cometido restaurarlo. De lo contrario, podría perder parte o el importe total de la fianza.

Lo habitual es que los desperfectos menores, como cambiar una bombilla o sustituir un filtro, queden en manos de quien vive en el piso, mientras el casero se encarga abordar problemas más significativos, como la sustitución de electrodomésticos o las reformas necesarias para garantizar que el inmueble sea habitable.

¿Quién contrata y abona el seguro de hogar en un piso alquilado?

Existen diferentes tipos de pólizas para proteger tanto al arrendador como al arrendatario.

Contratar un seguro de hogar no es obligatorio (salvo que se tenga una hipoteca), pero sí recomendable. La ley indica que el casero debe responder por todos los daños que sufra el continente. Sin embargo, el arrendatario no se libra de su responsabilidad civil si, por ejemplo, deja un grifo abierto e inunda otro piso o el suyo.

De hecho, los incidentes por agua en los hogares son los más frecuentes y costosos. Esto lleva a las aseguradoras a desembolsar unos tres millones de euros diarios, según un informe de Unespa, la patronal del sector asegurador.

¿Deberían los arrendatarios contratar una póliza de hogar si viven de alquiler? El seguro para inquilinos cubre su responsabilidad civil frente a terceros, el robo o daño de sus pertenencias y proporciona protección legal. La elección de suscribirlo recae en el propio interesado, si bien representa una opción muy interesante para sentirse protegido ante cualquier eventualidad.

En cambio, el seguro de impago es una modalidad expresamente creada para proteger al arrendador de la morosidad, por lo que el compromiso de pago recae en él. Esta póliza también respalda ante actos vandálicos, sustracciones, ofrece defensa jurídica y permite incluir garantías adicionales para el mantenimiento de la vivienda.

En general, si estás pensando en arrendar un piso, debes considerar que la LAU marca ciertas pautas, pero no da respuesta a todos los casos que pueden producirse. Es importante redactar de manera clara y detallada el contrato para evitar confusiones con los gastos en el alquiler.

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